Leilões Judiciais de Imóveis: Orientações para Investidores

Introdução

Adquirir um imóvel em um leilão judicial pode ser uma excelente oportunidade para investidores e compradores que desejam adquirir um imóvel por um valor abaixo do mercado. No entanto, é essencial estar bem informado sobre o processo para garantir uma compra segura e vantajosa nos leilões de imóveis.

Neste artigo, vamos abordar os principais aspectos dos leilões judiciais de imóveis, desde os tipos de leilão até os cuidados essenciais a serem tomados antes de dar o seu lance. Abordaremos também pontos cruciais como o edital, as causas de nulidade da arrematação e a questão das dívidas tributárias e condominiais.

O Que São Leilões Judiciais de Imóveis?

Leilões judiciais de imóveis são atos de expropriação determinados pelo Poder Judiciário em decorrência de dívidas vencidas e não pagas. Esses leilões são realizados por ordem judicial, geralmente como parte de processos de execução, falência ou inventário.

Isso significa que, onde quer que haja um leilão judicial, haverá uma dívida dele decorrente. Essa compreensão é fundamental para elaborar uma boa estratégia de aquisição e conhecer a extensão do risco do investimento. 

Vantagens de Comprar Imóveis em Leilão Judicial

A aquisição de imóveis por meio dos leilões judiciais têm atraído cada vez mais investidores. Não é sem motivo, já que, para aqueles que conhecem bem a operação, a margem de lucro é expressiva, sobretudo se considerarmos a valorização do imóvel após a regularização. Nesse sentido, as principais vantagens são:

• Preço abaixo do mercado: Uma das vantagens mais atrativas dos leilões de imóveis é a possibilidade de adquirir um imóvel por um valor significativamente inferior ao preço de mercado.

Essa diferença de preço pode ser bastante expressiva, chegando a descontos de até 50% em relação à avaliação judicial. É importante considerar que, além do preço pago, há a comissão do leiloeiro (normalmente correspondente a 5% do valor do imóvel) e os emolumentos registrais. 

O preço pode ser pago de forma parcelada. O art. 895 do CPC determina que o interessado apresente ao juízo, até a data do leilão, proposta de pagamento parcelado, com oferta mínima de 25% (vinte e cinco por cento) do valor do lance à vista, e o restante em até 30 vezes. 

Apesar disso, é fundamental desconfiar de preços irrisórios ou ínfimos. O art. 891 do Código de Processo Civil (CPC) proíbe a aquisição do imóvel por preço vil, assim considerado o preço inferior a 50% do valor da avaliação. 

Se você se deparar com uma oferta aviltante, desconfie. Ou se trata do golpe do falso leilão (falsos leilões anunciados), ou o leilão terá grandes chances de ser anulado.

• Variedade de Imóveis: Os leilões judiciais oferecem uma ampla gama de opções para os interessados em adquirir um imóvel. É possível encontrar imóveis residenciais, como apartamentos, casas e chácaras, além de imóveis comerciais, como lojas, salas comerciais e galpões. Também é possível encontrar terrenos, sítios e fazendas em leilão. 

Essa variedade permite que os investidores e compradores encontrem o imóvel ideal para suas necessidades e objetivos.

• Processo Transparente: Os leilões judiciais são realizados de forma pública e transparente, seguindo regras e procedimentos estabelecidos pela legislação. Todas as informações sobre o imóvel, como a descrição, o valor da avaliação, o lance mínimo e as condições de pagamento, são disponibilizadas aos interessados. Além disso, o leilão é conduzido por um leiloeiro público oficial, garantindo a imparcialidade e a lisura do processo.

Por outro lado, é preciso destacar que o arrematante também tem suas responsabilidades. Cabe a ele vistoriar o imóvel, quando possível, entrar em contato com o condomínio para levantamento de eventuais despesas anteriores à execução, bem como verificar com o leiloeiro o eventual exercício do direito de preferência para a aquisição imobiliária. 

O Edital do Leilão: Sua Bússola na Compra do Imóvel

O edital é o documento mais importante do leilão judicial. Ele funciona como um guia completo com todas as informações relevantes sobre o imóvel e o processo de venda. Nele, você encontrará a descrição detalhada do imóvel, incluindo sua localização, matrícula, área, fotos, valor da avaliação, lance mínimo, data, hora e local do leilão, formas de pagamento, e outras condições importantes.

A jurisprudência já se consolidou a considerar o princípio da primazia do edital sobre a norma. É o caso das dívidas tributárias e condominiais. Embora a regra seja de que dívidas fiscais sejam sub-rogadas no preço da aquisição (ou seja, pagas com o dinheiro arrecadado no leilão), o edital pode prever de outra forma, impondo ao adquirente pagar o preço, acrescido de todas as dívidas decorrentes da propriedade, por exemplo. 

O imóvel a ser adquirido é aquele que consta no edital, apesar do que diz a matrícula imobiliária. Muitos arrematantes consultam nosso escritório após a aquisição por não se atentarem a isso. Ora acreditando que a vaga de garagem acompanharia a compra, ora acreditando que não teriam de compartilhar o bem com outros co-proprietários não devedores.  

Informações cruciais que você encontrará no edital:

• Dados do processo judicial: número do processo, vara judicial, partes envolvidas.
• Ônus e gravames: se o imóvel possui alguma dívida, como hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.
• Condições de visitação: como agendar uma visita para conhecer o imóvel.
• Responsabilidades do arrematante: quais os custos e procedimentos após a arrematação.

Lembre-se: Ler o edital atentamente é fundamental para evitar surpresas desagradáveis e garantir uma compra segura.

Quando a Arrematação pode ser desconsiderada nos leilões de imóveis

A arrematação, ato final do leilão que transfere a propriedade do imóvel para o comprador, pode ser anulada, invalidada ou resolvida em algumas situações. O Artigo 903, § 1, do Código de Processo Civil Brasileiro prevê as seguintes causas de nulidade:

• Preço vil: Será invalidada a arrematação decorrente de preço vil, conforme detalhado acima.
• Fraude: Se houver qualquer tipo de fraude no processo de leilão, como conluio entre participantes para prejudicar outros interessados. 
• Irregularidade do procedimento: Quando o leilão deixa de seguir o devido processo legal. Normalmente, isso se dá por ausência de intimações das partes interessadas. Nos termos do art. 889 do CPC, devem ser intimados o executado, os co-proprietários, os titulares de outros direitos reais, os demais credores que constam da matrícula imobiliária e o promitente comprador com direito registrado. 
• Erro essencial: Quando há um erro fundamental na descrição do imóvel ou nas condições de venda que impeça a realização do negócio. Assim já decidiu o TJPR: “3- Descrevendo o Edital percentual inferior ao da parte que efetivamente cabe ao executado, na propriedade levada a praça, e deixando de informar com precisão as características do imóvel, impõe reconhecer a nulidade.” (TJ-PR – AC: 2630117 PR Apelação Cível – 0263011-7, Relator: Miguel Pessoa, Data de Julgamento: 18/08/2004, Setima Câmara Cível (extinto TA), Data de Publicação: 10/09/2004 DJ: 6702)

• Falta de pagamento: Se o arrematante não efetuar o pagamento do valor do imóvel conforme as condições estabelecidas no edital, a arrematação será considerada nula.
• Vício de consentimento: Se o arrematante foi induzido ao erro ou coagido a dar o lance, a arrematação poderá ser considerada nula, pois o consentimento do arrematante é essencial para a validade do negócio jurídico.

As causas de nulidade ou invalidade que prejudiquem a arrematação devem ser apresentadas no prazo de 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação (ver a seguir). Do contrário, o ato somente poderá ser revisto por meio de ação anulatória própria. 

A Arrematação Perfeita e os Documentos Essenciais nos Leilões de Imóveis: Auto e Carta de Arrematação

Após o lance vencedor no leilão judicial,  o processo de compra do imóvel se concretiza com a arrematação.  É nesse momento que a propriedade do imóvel é transferida para o arrematante. Para entender melhor esse processo, vamos analisar os documentos e procedimentos envolvidos.

Auto de Arrematação: O auto de arrematação é o documento que formaliza a venda do imóvel no leilão. Nesse documento, constam todas as informações relevantes do leilão, como identificação do arrematante e do executado;descrição completa do imóvel; valor do lance vencedor; forma de pagamento; condições e prazos para a entrega do imóvel.

Ele é lavrado pelo leiloeiro e assinado pelo arrematante e pelo próprio leiloeiro no momento da arrematação. Após, é assinado pelo juiz que determinou o leilão. 

O auto de arrematação é um documento público que comprova a realização da venda e serve como base para a expedição da carta de arrematação.

Carta de Arrematação: A carta de arrematação é o título de propriedade do imóvel arrematado.  Ela é expedida pelo juiz responsável pelo processo e registra a transferência da propriedade do imóvel para o arrematante.  Com a carta em mãos, o arrematante pode registrar o imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.

Arrematação Perfeita, Acabada e Irretratável: O Artigo 903 do Código de Processo Civil Brasileiro define que, uma vez assinado o auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável. Isso significa que a venda é definitiva e não pode ser desfeita, mesmo que o executado apresente recursos judiciais posteriormente.

Essa regra garante segurança jurídica ao arrematante, assegurando que ele terá a propriedade do imóvel após cumprir com as suas obrigações, como o pagamento do preço e as demais condições estabelecidas no edital.

Importante:  Embora a arrematação seja irretratável, ela pode ser prejudicada em casos específicos, como já vimos anteriormente, se houver fraude, erro essencial, falta de pagamento ou vício de consentimento, mas terá de ser feita em ação própria, na qual o arrematante será chamado a se defender. 

Em resumo, o auto de arrematação formaliza a venda do imóvel no leilão. A carta de arrematação é o título de propriedade que permite o registro do imóvel em nome do arrematante. 

Dívidas Tributárias e Condominiais: O Que Acontece Após a Arrematação?

Um ponto crucial a ser considerado antes de comprar um imóvel em leilão judicial é a questão das dívidas tributárias e condominiais. A regra geral é que o arrematante não se torna responsável pelas dívidas anteriores do antigo proprietário, com exceção das seguintes:

• Dívidas condominiais: O arrematante é responsável pelo pagamento das dívidas condominiais vencidas após a data da arrematação. As dívidas anteriores à arrematação são de responsabilidade do antigo proprietário ou do condomínio, conforme previsto no Artigo 1.345 do Código Civil.
  Contudo, existem diversos julgados que se posicionaram no sentido de que o arrematante de unidade condominial em hasta pública não responde por débitos condominiais anteriores à arrematação, salvo se o edital do leilão dispuser de modo diverso.

Recomenda-se que o interessado, por meio do seu advogado, diligencie perante o condomínio, solicitando extrato atualizado das dívidas condominiais. 

• IPTU:  O art. 130 do Código Tributário Nacional dispõe de regra específica para tratar das dívidas do imóvel perante a arrematação, prevendo que as dívidas serão pagas pelo valor da arrematação.

Neste caso, o arrematante se torna responsável pelo pagamento do IPTU e outras taxas que recaem sobre o imóvel a partir da data da arrematação, ainda que demore para tomar posse do imóvel ou registrar a carta de arrematação na matrícula do imóvel. 

É fundamental que o investidor verifique a existência de débitos tributários e condominiais antes de participar do leilão para evitar surpresas e custos inesperados.

Conclusão

Os leilões judiciais de imóveis oferecem uma oportunidade única para adquirir um imóvel por um valor atrativo. No entanto, é fundamental que os investidores estejam bem informados sobre o processo, tomem os cuidados necessários. 

Contar com a assessoria de um advogado especializado em leilões judiciais é fundamental para garantir a segurança jurídica da compra e evitar problemas futuros. Caso deseje saber mais, entre em contato conosco.