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Indisponibilidade de Imóveis: O Guia Definitivo

Conheça tudo sobre indisponibilidades de imóveis e saiba como se livrar delas.

Introdução: O que é a indisponibilidade de imóveis?

Imagine que seu imóvel, aquele que você conquistou com tanto esforço, seja acometido por uma “doença” que o impede de ser vendido, doado ou utilizado da maneira que você desejar. Essa “doença” é a indisponibilidade de imóveis, uma medida que pode ser decretada por um juiz ou autoridade administrativa, restringindo seu direito de propriedade.

A indisponibilidade é como um bloqueio que impede a livre negociação do seu bem, tornando-o “preso” a uma determinada situação jurídica. Ela pode surgir por diversos motivos, como dívidas, pendências judiciais ou até mesmo erros administrativos. As consequências da indisponibilidade podem ser graves, impedindo que você realize transações importantes com o seu patrimônio.

Tipos de Indisponibilidade de Imóveis

Existem diferentes tipos de indisponibilidade, cada uma com suas características e finalidades. A indisponibilidade judicial é a mais comum, decretada por um juiz em um processo judicial. Ela pode ocorrer em casos de dívidas não pagas, disputas por herança ou ações de execução.

Outro tipo é a indisponibilidade administrativa, aplicada por órgãos públicos como a Receita Federal, em casos de sonegação fiscal ou débitos tributários. Há também a indisponibilidade cautelar, utilizada para garantir o resultado de um processo judicial, evitando que o proprietário se desfaça do bem antes da decisão final.

Consequências da Indisponibilidade

A indisponibilidade impõe uma série de restrições ao proprietário do imóvel, indo além da simples impossibilidade de venda ou doação. É como se o imóvel estivesse “congelado”, impedido de ser negociado livremente, o que pode gerar consequências e impactos significativos, como veremos a seguir:

1. Restrições à livre negociação: A principal consequência da indisponibilidade, como já mencionado, é a impossibilidade de realizar transações como venda, doação, permuta ou locação. Imagine que você precise vender seu imóvel para investir em um novo negócio ou para lidar com uma emergência familiar. Com a indisponibilidade, essa possibilidade é bloqueada, gerando frustração e limitando suas opções.

2. Desvalorização do imóvel: A indisponibilidade pode gerar desvalorização do imóvel, pois a restrição dificulta a sua comercialização e afasta potenciais compradores. Quem vai querer adquirir um imóvel que está “preso” a um processo judicial ou a uma dívida? Essa desvalorização pode ser ainda maior se a indisponibilidade se estender por um longo período.

3. Dificuldades em obter financiamentos: Instituições financeiras geralmente exigem que o imóvel oferecido como garantia esteja livre de qualquer ônus ou restrição. A indisponibilidade impede a obtenção de financiamentos, pois o imóvel não pode ser utilizado como garantia para empréstimos. Isso limita o acesso ao crédito e pode prejudicar seus planos de investimento ou de realização de sonhos como a compra de um novo imóvel ou a reforma da sua casa.

4. Impedimento do uso do bem como garantia:

Assim como dificulta a obtenção de financiamentos, a indisponibilidade também impede o uso do imóvel como garantia em outras situações, como em contratos de aluguel ou de prestação de serviços. Essa restrição pode prejudicar suas atividades comerciais ou até mesmo impedir que você realize negócios importantes.

5. Impacto em alvarás e licenças: Em alguns casos, a indisponibilidade pode impactar a obtenção de alvarás e licenças para reformas ou construções. Imagine que você queira reformar sua casa ou construir um novo cômodo. A indisponibilidade pode dificultar a obtenção das autorizações necessárias, atrasando seus planos e gerando transtornos.

Entendimento dos Tribunais

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se manifestado sobre as consequências da indisponibilidade em diversos julgados, buscando garantir o equilíbrio entre a proteção do crédito e a preservação dos direitos do proprietário do bem.

Em primeiro lugar, o STJ tem destacado a importância da proporcionalidade na decretação da indisponibilidade, buscando evitar que a medida seja mais gravosa do que o necessário para garantir o pagamento da dívida. Em um caso recente, o STJ decidiu que a indisponibilidade deve ser limitada ao valor da dívida, evitando que o proprietário seja prejudicado além do necessário (REsp 1.955.440).

O STJ também tem considerado a boa-fé do proprietário ao analisar as consequências da indisponibilidade. Em um caso emblemático, o STJ decidiu que a indisponibilidade não pode prejudicar o direito à moradia do proprietário que adquiriu o imóvel de boa-fé, desconhecendo a existência da dívida (REsp 1.717.471).

Finalmente, o STJ tem reconhecido a possibilidade de substituição da indisponibilidade por outras garantias, como o seguro fiança ou o depósito judicial, desde que sejam suficientes para assegurar o pagamento da dívida e menos gravosas para o proprietário do bem (REsp 1.436.958).

Como Levantar a Indisponibilidade do Imóvel?

Se o seu imóvel foi atingido pela indisponibilidade, é fundamental buscar meios para reverter essa situação. Existem algumas ferramentas jurídicas que podem ser utilizadas para “curar” essa “doença” e restabelecer a plena propriedade do seu bem. Uma delas são os Embargos de Terceiro.

Os Embargos de Terceiro são uma ação judicial que permite contestar a indisponibilidade quando ela atinge um bem que não pertence ao devedor ou que é essencial à sua subsistência. Imagine a seguinte situação: você comprou um imóvel de boa-fé, sem saber que ele estava envolvido em uma dívida do antigo proprietário. Se esse credor pedir a indisponibilidade do imóvel, você pode utilizar os Embargos de Terceiro para provar que adquiriu o bem de forma legítima e que ele não deveria ser afetado pela dívida de outra pessoa.

Essa ação também é útil quando a indisponibilidade recai sobre um bem essencial à sua família, como a casa onde vocês moram. Nesses casos, você pode argumentar que a restrição impede o direito à moradia e causa prejuízos irreparáveis.

Como funciona o processo?

Para dar entrada nos Embargos de Terceiro, é necessário apresentar uma petição inicial ao juízo competente, com os documentos que comprovam sua posse ou propriedade do bem, além de demonstrar que a indisponibilidade é indevida. É preciso comprovar que você não é parte na dívida que originou a indisponibilidade e que o bem não está vinculado à relação jurídica entre o devedor e o credor.

O processo de Embargos de Terceiro envolve diversas etapas, como a citação da parte contrária, a apresentação de defesa, a produção de provas e, por fim, a sentença judicial. É fundamental estar atento aos prazos e procedimentos, garantindo que seus direitos sejam defendidos da melhor forma possível.

É importante ter em mente que, ao entrar com qualquer ação judicial, existe o risco de sucumbência. Isso significa que, se você perder a ação, poderá ser condenado a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios da parte contrária. Por isso, é crucial analisar cuidadosamente as chances de sucesso da ação antes de iniciá-la.

O processo de Embargos de Terceiro exige conhecimento técnico-jurídico. Contar com o acompanhamento de um advogado especialista em direito imobiliário é essencial para garantir que seus direitos sejam protegidos e que você tenha as melhores chances de sucesso na ação. O advogado poderá auxiliá-lo na elaboração da petição inicial, na apresentação de documentos, na produção de provas e na defesa dos seus interesses durante todo o processo.

Além dos Embargos de Terceiro, você também pode apresentar outras petições ao juiz que decretou a indisponibilidade, buscando a sua revogação ou suspensão. Essas petições podem ser utilizadas para contestar os motivos da restrição, apresentar novas provas ou solicitar a substituição da indisponibilidade por outra garantia, como um seguro fiança ou um depósito judicial.

Elaborar petições eficazes exige conhecimento jurídico e clareza na argumentação. Um advogado experiente poderá redigir as petições de forma adequada, aumentando as chances de que seu pedido seja deferido pelo juiz.

Lembre-se, a indisponibilidade não é o fim da linha. Com as ferramentas certas e a orientação adequada, você pode superar essa adversidade e recuperar o controle total sobre o seu patrimônio

Conclusões e Recomendações

A indisponibilidade de imóveis é uma situação complexa que exige atenção e conhecimento. Se você se deparar com essa restrição, procure um advogado especialista em direito imobiliário para analisar seu caso e orientá-lo sobre as melhores medidas a serem tomadas.

Para evitar a indisponibilidade, é importante manter suas finanças em dia, evitar litígios e realizar transações imobiliárias com cautela, buscando sempre a assessoria de um profissional qualificado.

Caso você, ou alguém que você conheça, esteja passando pelas angústias de ter uma indisponibilidade averbada sobre a matrícula do imóvel, procure nosso escritório para um atendimento personalizado e eficiente.

Sócio-fundador da Martinelli & Guimarães Advocacia. Head das áreas de contencioso cível, Imobiliário, Terceiro Setor e Relações Governamentais. Mestrando em Direito Econômico pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná. Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Paraná. Membro do Núcleo de Pesquisas em Políticas Públicas e Desenvolvimento Humano (NUPED).

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